Artigo escrito pelo Arquiteto e Engenheiro de Segurança Wilton Reis Maillard
Ciclo urbano
O Rio de Janeiro é notável e único no continente seja pelo vasto material de pesquisa histórica ainda caracterizada e materializada em seu acervo arquitetônico, bem como por remeterem a épocas bem distintas tal como a Colonização, o Império com seus Monarcas e seu processo de Modernização bem evidenciado.
A necessidade de ocupar seu vasto território em primeiro momento levou a cidade do Rio a um esvaziamento econômico, por um lado provoca enorme impacto social, por outro proporciona a preservação de um diversificado acervo arquitetônico bem caracterizado em sua evolução único na humanidade.
A nova ordem econômica, ambiental e social converge para preservação e geração sistemas sustentáveis na produção de bens duráveis, manutenção e geração de serviços numa revisão de antigos conceitos ainda aplicados na industria da construção civil que utiliza cada vês menos mão de obra com maior impacto e menor qualidade aspecto este idêntico nas mais diversas industrias de descartáveis.
Meio Ambiente Urbano
O meio ambiente urbano é onde o ser humano mais diretamente atua na busca de melhoria continua de sua qualidade de vida, possibilita uma distinção definida de sistemas que podemos facilmente comparar aos ecossistemas. A identificação, definição e estudo destes sistemas com seus componentes, sua frágil estrutura proporciona um vasto e diversificado material de pesquisa.
O equilíbrio é fundamental na natureza, no que tange a complexidade do ser humano devemos considerar sua variável psicosocial manifestada em sua história e sedimentada nas suas obras, a perda proporciona a quebra de elo desta identidade com futuras gerações, conseqüente perda de referencia, memória, sutil desequilíbrio de um sistema e devastadora ruptura.
Esta percepção deve nortear os princípios de gestão publica na busca da manutenção do equilíbrio que apenas pode ser alcançado com a firmeza de atos e na permanente revisão de critérios legislativos contaminados.
Ordenamento Urbano
O ordenamento urbano constitui um conjunto de ações que visa estabelecer a diretriz de desenvolvimento adequada a cada região. A interação das mais diversas instituições se faz fundamental no planejamento e gestão.Vivemos um momento de transição e crise disseminada nas diversas áreas do sistema, a busca permanente de melhoria, formulação de legislação e normas bem definidas projetam a tendência de fortalecimento institucional e transparência na gestão publica.
Agentes urbanos por definição são as mais diversas organização com propósito bem definido que interagem no sistema e como na natureza o mais forte e agressivo prevalece no ordenamento.
O agente urbano mais agressivo no meio ambiente urbano é a construção civil, área de atividade que representa a mais importante geradora de emprego e serviços, porém, as grandes construtoras dispõem de vastos recursos e modernas técnicas que vêm progressivamente reduzindo a mão de obra apesar de necessariamente não representar melhoria da qualidade de seu resultado, como qualquer industria apenas objetiva aumento da margem de lucro do incorporador o que fomenta sua interferência no sistema com capacidade de atuar desde a detecção de nixos urbanos contaminando todas as fases de seu desenvolvimento até a concepção final, o que torna um torna um permanente desafio o ordenamento direcionado a questão social bem como segurança saúde e qualidade de vida.
As Políticas públicas
A sociedade civil necessita ser estimulada a reverter sua segregação e tornasse mais participativa na gestão publica a fim de garantir eficácia na elaboração de projetos de logo prazo esperar que os gestores públicos são o único a interferirem no ordenamento é subestimar sua cidadania, fazer-se manifestar de forma legitima em beneficio do bem comum é uma obrigação e o reconhecimento deste poder trans os instrumentos para atuar no equilibrando do sistema, porém, apenas são atingidos seus objetivos quando a sociedade civil organizada e participativa se faz manifestar através de Associações de Moradores, Condomínios, Cooperativas com propósitos de bem comum e cunho social.
Esta intrínseca em nossa cultura a falta de interesse participativo seja na gestão de condomínios onde um quorum mínimo para reuniões se torna um desafio e apenas a educação direcionada para questões de cidadania podem reverter estes aspectos a longo prazo.
As Associações
O estimulo a formação e o fortalecimento de organizações focadas no desenvolvimento comum, seja através de associação de moradores ou condomínios, constitui solução para se fazer implementar ações que busquem identificar problemas e promover melhorias destes pequenos sistemas.
A formação de associações demanda um enorme desafio a uma sociedade que se isolar atrás de grades no hall de seu próprio condomínio tão pouco participa de assembléias. Num caminho oposto muito associações e identidades têm atingido avanços importantes na melhoria de suas regiões bem como obstrução de empreendimentos de grande impacto.
O Impacto Urbano
A intervenção em uma área urbana principalmente por empreendimentos de grande porte ou pela combinação de diversos de pequeno porte, deve ser precedido de analise de seu impacto a fim de possibilitar a percepção da relevância do empreendimento e os danos imediatos e futuros a este que podemos comparar a um ecossistema frágil e indefeso.
Não devemos imaginar que um empreendimento limita-se a interferir apenas no transito e sim em todo o sistema em sua infaestrutura de abastecimento, saneamento, serviços e comercio na região, um claro exemplo pratico podemos observar no quando na execução de um hipermercado de efeito devastador sobre um micro sistema urbano composto por pequenos comércios, industrias e serviços locais.
As manifestações arquitetônicas representam uma época cuja técnica de construção transcende gerações e para tal foi concebida, analisada no aspecto ambiental a técnica de construção gerava infimamente maior impacto quando comparada às construções atuais de vida útil sempre duvidosa, apesar do passivo ambiental não se pode admitir o impacto ambiental de sua demolição que carece de mensuração e legislação especifica.
As Favelas
Trata-se de um processo natural de evolução urbana idêntica em todas as cidades do mundo quando observado sobre o aspecto desordenado da ocupação do solo que pode ser observado na França, Itália e muitos outros países desenvolvidos. Fica muito latente em uma nação em desenvolvimento e em especial na Cidade do Rio de Janeiro que detêm pioneirismo em todas manifestações sociais no passado e no presente. Agora a meta de expansão e consolidação da ocupação do território Nacional já foram atingidas, as política de incentivo para disseminação da industria da mesma forma, este é o momento de organizar a casa proporcionar uma melhoria continua para um desenvolvimento equilibrado.
A vida em comunidade esta na natureza humana, manifesta-se na ocupação democrática do solo do tipo parede geminada que possibilita germinar outra residência evoluindo para macros sistemas bem definidos seja sob a tutela do poder publico ou pela omissão.A mais legitima manifestação de nossa capacidade de adaptação às diversidades impostas esta na formação das favelas que inicia-se por nossos instintos primitivos de sobrevivência, solidariedade e coletividade, enquanto as autoridades devaneiam sobre soluções faraônicas para questões sociais podemos observar nelas a solução espontânea com um sistema sustentável que inicia-se em pequenas comunidades e sua capacidade crescimento com aperfeiçoamento proporcional ao abandono do poder publico, percebido apenas quando tornou-se uma ameaça de ruptura face ao nível de organização que pode atingir.
O Centro da Cidade do Rio de Janeiro
O centro do Rio ressurge com amplo investimento na revitalização amparado na tendência de valorização, fundamentada nos conceitos modernos de preservação do Ambiente Cultural. A nova ordem mundial na política de preservação e desenvolvimento ratifica esta tendência.
Nada mais obvio do que preservar ambientes impactados revitalizando e impedindo sua degradação, as técnicas construtivas utilizadas definem bem época da histórica a qual foi concebida, planta interna, paredes robustas, colunas, capitéis, arcos, telhados, lajes maciças, pedras ornamentais, esquadrias em madeira nobre, face seu auto custo e mão de obra, jamais serão aplicadas novamente em construção de prédios como os do centro da cidade, ao ponto que o impacto de sua demolição seria inaceitável aos padrões atuais resta estabelecer metas de modernização progressiva deste bem cultural.
O Rio possui ainda um diversificado acervo arquitetônico não identificado apenas uma pesquisa apurada além da analise técnica construtiva e materiais utilizados podem resgatar sua época na historia. A exemplo da Avenida Rio Branco é possível identificar face as características das edificações com precisão as década de sua concepção a concepção de cada um dos prédios.
A Zona sul
A zona sul é a área que mais sofre o assedio da especulação imobiliária, vem bravamente resistindo a este ímpeto através de seu nível de organização civil forte e representativa junto ao poder publico, a exceção é Botafogo, onde um ambiente urbano já saturado, sem infra-estrutura, saneamento, escolas, mercados situação esta que projeta um colapso urbano nos próximos anos e exemplo prático de impacto em face de degradação que será objeto de estudo das conseqüências da falta de ordenamento urbano e percepção de que a combinação de vários pequenos empreendimento implementados simultaneamente constitui impacto maior que um grande empreendimento face sua dispersão.
Os Subúrbios
O subúrbio do Rio constitui uma área característica do ciclo urbano densamente ocupada, deve ser estimulada a uma ocupação ordenada, diferente da absoluta exclusão social característico das favela, o que fomenta a ocupação desordenada destas regiões do Rio de Janeiro e amparada por uma legislação Municipal (dec. 9218) sem observância de padrões mínimos de habitabilidade, que por contrapartida atende o anseio da região, proporciona o desenvolvimento urbano, o reconhecimento da propriedade e a regularização da maioria das formas de ocupação do solo, porém este mecanismo necessita de estreito monitoramento a fim de evitar o desvio de seu objetivo social visto agora representa uma área de ascendente potencial de desenvolvimento e que a revisão desta legislação se faz fundamental a fim proporcionar uma melhor qualidade o que representa interferência em ambiente urbano já impactado a fim conter a expansão para áreas não impactadas.
O Patrimonio Histórico
A história da ocupação urbana do território nacional é única na humanidade, a necessidade de ocupação de seu vasto território ainda demanda planejamento, logística e grandes investimentos que teve seu ponto de partida o Rio de Janeiro.
A vinda da corte Portuguesa foi fundamental para a estruturação Nacional e formação das instituições que possuem um papel fundamental na evolução industrial, social e urbana de nossa nação.
Um primeiro impacto da vinda da corte Portuguesa foi Urbano, na medida em que foram desapropriadas residências para alojar os Nobres bem como toda uma infraestutura de saneamento, saúde, segurança e educação foram implementadas.
O arquivo Nacional depõe de um fantástico acervo que documenta toda evolução urbana das mais diversas cidades Brasileiras, dispõe dos mais antigos mapas cartográficos e plantas de edificações da Cidade do Rio de Janeiro o que representa a identidade da historia da Arquitetura e Urbanismo única na humanidade com muito a ser desvendado visto que nenhum historiador faz referencia a este acervo.
Bastante obvio observar que grandes partes dos documentos mais antigos tenham sido produzidas pelas Forças Armadas bem como a continuidade da logística de ocupação do solo nacional. O Exercito e a Marinha detêm um diversificado acervo do qual apenas parte foi doada ao Arquivo Nacional.
A grande maioria dos pesquisados prefere traçar a historia da ocupação urbana baseada em fatos contemporâneos como o período da industrialização que constitui uma fase bem definida manifestada nas edificações através das características tecnológicas utilizada na execução das estruturas, revestimentos e esquadrias. Métodos importados que apenas servem de parâmetro comparativo e convergem para uma identidade própria . Neste sentido deve-se observar que as técnicas utilizadas na construção de edificações anteriores a fase de industrialização que por cronologia corresponde ao período colonial. A identificação deste Patrimônio apenas se fará possível a partir da analise arqueológica para caracterização dos elementos utilizados na concepção da estrutura destas edificações.
O Contexto Histórico
O agrupamento que corresponde a Vila Hanseática na verdade é muito anterior ao bem tombado pelo Município, ao complexo Confiança e ao período Industrial, localizado em uma área de topografia regular a região propiciou uma ocupação que mesmo próximo do centro da cidade também possibilitava isolamento seguro para tratamento médicos, nesta logística foi construído no inicio do séc XVIII, onde é hoje o 1º Batalhão de Policia do Exercito na mesma quadra da Fabrica Hanseática, o Hospital do Andaray que em 1858 apresenta disposto nos arquivos do CRO – 1 no palácio Duque de Caxias a planta de situação para execução de acréscimo e paisagismo seguindo os padrões do também próximo antiga localização do Jardim Botânico onde hoje existe o estádio do Maracanã
O hospital do Andaraí localizado em um quarteirão triangular com um lado as margens do rio Japuacanga (atual rio Maracanã), outro lado com a estrada do Andaraí e aos fundos com a Rua D. Afonso atual Rua Jose Higino.
Andaraí tem origem na linguagem dos índios tamoios e significa Rio dos Morcegos atual rio Joana que cruza o bairro e tem grande parte de seu trajeto canalizado conforme idealizado por Aleijadinho enquanto morador do bairro.
O agrupamento de edificações tem acesso por rua sem nome que interliga a rua José Higino e a Rua Maria Amália composta originalmente por 41 casas, sob os números I ao XLI, sendo as de números 01 a 10,24 a 26 e 32 a 41, de dois pavimentos, as de números 11 a 23 e 27, a 31, são de um pavimento e casa 26 é desdobrada em apartamentos 101 e 201 em terreno mede, de frente, pela José Higino, 6,95m, conservando esta largura até a extensão de 14,00m pelo lado direito, de quem entra e 15,50m pelo lado esquerdo, alargando-se nessa distancia para 26,60m, largura que mantém até a extensão de 160,77m pelo lado direito de quem entra e pelo lado esquerdo de quem entra a medida de 149,60m em três seguimento 128,17 até o acesso com a rua Maria Amália, confrontando com os números 24, 38, 50, 54, 66, 86, 94, 98, 106, 112, 116, 132, 142, 148 da rua Maria Amália , 6,00 de largura do acesso para rua Maria Amália, mais 25,10 confrontando com imóvel de nº 160, nº 162 e nº166 da rua Maria Amália, medindo de fundos 26,60m, o acesso pela Maria Amália mede 6,00m de largura por 24,20 em ambos os lados, sedo a direita de quem entra com o nº148 e a esquerda com o nº162 e 160.
Através da Auditoria e Pericia, retrata-se os elementos que interferem no meio ambiente urbano através da analise documentos, atos administrativos e gestão de instituições públicas com observância de conformidade legal norteado pelo princípio de Auditoria e Perícia Ambiental.
A Auditoria e Pericia devem ser realizadas por um profissional com profundo conhecimento dos atos administrativos e representatividade legal, responsável direto pela legalização de milhares de edificações que compreendem unidades privativas residenciais, comerciais, industriais, hospitais e unidades com atividades públicas especificam, representante direto junto ao poder Publico em mais de uma centena de processos administrativos desde pessoas físicas a Organizações das mais complexas tal como Condomínios, Empresas Privadas, instituições filantrópicas, Instituições financeiras, Sociedades Anônimas, Hospitais, Ministério e Comissão Nacional. Um diversificado acervo de trabalhos detidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura e por este disponibilizado a consulta publica
Os agrupamentos de edificações descritos e denominados pelo Ministério Publicam através do processo MA 3275 inicialmente como Vila Hansiatica muito remota a referencia a Fabrica Hansiatica, em pesquisa realizada nos arquivos do Ministério do Exercito constatou-se que este agrupamento de edificações esta no entorno do Antigo Hospital do Andaray (1858- Cod04. 02.686) construído no final do século XVII, como 2º alternativa depois da Santa Casa localizada no centro da cidade, este era o um belo hospital com belo paisagismo era utilizado pela monarquia da época face o isolamento e segurança garantido pela administração da guarda imperial, hoje o 1º Batalhão de Policia do Exercito.
4.3 - Representatividade legal
A forma de representatividade legal utilizada fundamenta-se na Lei 6.404/76, Lei das Sociedades Anônimas, caracteriza-se por dois métodos de operação, o de capital aberto utilizado pelas instituições financeiras que emitem títulos na bolsa de valores, com escrituração própria o que demanda estrutura administrativa complexa para gestão que se assemelha a um estado paralelo e sob a permanente fiscalização da união através do Banco Central e as de capital fechado o que demanda a mesma estrutura e poder de estado paralelo, porém sem a fiscalização do Banco Central o que proporciona a disseminação de inúmeras pequenas organizações com a finalidade de manter anônimo grandes patrimônios e que por falta de princípios éticos, utilizam as falhas de nossa Legislação em beneficio próprio.
A analise do documento público de representatividade legal que define o objeto e o modelo de gestão, ou seja, o Estatuto de 1922 define a atividade como a de Publicidade e em 1942 ampliadas para transações de compra, venda, locação, construção e administração de imóveis o que evidencia a mais absoluta possibilidade de exploração do patrimônio imobiliário e exercido há quase um século, devidamente organizada em seus componentes segue os requisitos legais da época de formação e realizava suas adequações estatutárias no passar dos anos até 1965 na sua forma original.
Em analise da certidão de ônus reais do cartório de registro de Imóveis da Região na época da aquisição não foi detectada a condição de habite-se fundamental na comprovação de que em alguma época os descritos imóveis atenderam a requisitos mínimos de habtabilidade e conformidade legal tanto na utilização do solo como no recolhimento de tributos como INSS e ISS além de depreciar o imóvel no que se refere ao IPTU.
O artigo 2º da referida lei o estatuto define o objeto de modo preciso e correto em conformidade com este a empresa com seu estatuto necessita revalidado a cada 30 anos e o ultimo detectado data de 1965 conforme ata de assembléia de 09/06/1996.
Sem gestão e componentes, estatuto cuja validade inspirou, assim mesmo se faz representar em toda esfera do poder publico, firmando transações comerciais e contratos, movendo ações e promovendo a transição de sua personalidade ainda com a mesma atividade fim onde figura o mesmo controlador.
Atos administrativos
Profundo conhecedor dos atos administrativos em face de grande experiência em legalização de imóveis e respaldado em princípio ético que norteia minha atividade, reconheço os desafio pertinente à gestão publica onde a particularidade dos processos administrativos leva a etapas bem distintas destes e que podem variar em seus atos nunca em seus instrumentos básicos de representatividade, poder e propriedade comum a todo cidadão.
Processos administrativos caracterizam-se pela transparência de seus atos principio este da democracia, observa-se no objeto de estudo uma gama de processos administrativos conflitantes nas decisões de seus gestores que apenas ratificam a observância do Estatuto da Cidade que devem nortear suas ações onde, sobretudo em defesa do interesse coletivo e difuso.
O conflito de setores sociais e as sugestões para o ordenamento urbano, sugere mudanças na legislação e prevê uma forte tendência de valorização de Patrimônio Cultural Arquitetônico no Brasil. No que se refere a um agrupamento de edificações especifico busca preservar este patrimônio histórico possível vitima da especulação imobiliária.
Deve-se fomentar o novo mercado de restauração aumentando seu papel na geração de empregos e contribuindo para formação de um sistema socialmente sustentável em face de insubstituível necessidade de manutenção da técnica original com a utilização da mão de obrar.
Identificar, recuperar e adequar a uma nova utilidade constitui um desafio proporcional a importância do mesmo, diversas instituições interagem neste processo, uma gama de serviços serão desenvolvidos para uma inquestionável contribuição social e reversão do impacto produzido pelo esvaziamento e abandono.
Mesmo clara e definida a legislação Federal, Estadual e Municipal no que se refere à proteção do patrimônio ambiental cultural à abordagem difusa como nos fatos descritos neste artigo, além de omissões de atos administrativos, inobservância de documentação básica e contradições, denota instituições em processo de estruturação, transição, reafirmação e fortalecimento de sua gestão, nestas deposita-se o notório saber, o conhecimento de nossa história e a busca incessante no resgate e descoberta de novos patrimônios, não deve jamais sucumbir às dificuldades de gestão e ao ímpeto da especulação imobiliária e sim valorar o potencial histórico e encarar o desafio de reverter este processo.
Fontes:
-Rocco, Rogério. Estudo de impacto de Vizinhança: Instrumento de Garantia do Direito as Cidades Sustentáveis.Rio de Janeiro. Editora Lúmen Júris. 2006.
-Estatutos e atas de assembléias, Junta Comercial da Cidade do Rio de Janeiro
-Mapas Cartográficos. Arquivo Nacional
A Itacolomi Construções e Serviços Ltda é uma empresa pioneira em projetos de modernização e revitalização urbana.
Em sua política de geração de emprego e desenvolvimento associado ao principio da sustentabilidade, foca sua atuação em áreas impactadas pela ocupação urbana; promove a revitalização e proporciona conseqüente preservação e valorização da historia e da arquitetura, bem como inibe a expansão imobiliária em áreas verdes e preservadas.
Relação de alguns Prédios Históricos com projetos de revitalização e modernização desenvolvidos pela Itacolomi no Centro da Cidade do Rio de Janeiro:
Edifício da Central do Brasil
Av. Rio Branco, nº 25
Av. Rio Branco, nº 45
Av. Rio Branco, nº 114
Av. Rio Branco, nº 123
Av. Rio Branco, nº 177
Av. Nilo Peçanha, nº 12
Rua Visc. de Inhaúma, nº 134
Rua do Acre, nº 77
Rua do Acre, nº 83
Rua do Ouvidor, nº 104
Av. Alm. Barroso, nº 97
Praça Pio X, nº 54
Praça XV de Novembro, nº 42
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